1. À partir du 1er janvier 2023, le nouveau droit des contrats entrera en vigueur.

L'un des changements de fond les plus frappants concerne l'introduction de la doctrine dite de l’imprévision. Selon cette doctrine, le juge peut modifier les termes d'un contrat s'il apparaît que des circonstances extérieures ont gravement perturbé l'équilibre contractuel .

Cette doctrine de l’imprévision n'a pas été reconnue en droit belge dans le passé.

Cela changera à partir du 1er janvier 2023, avec l'entrée en vigueur de l'article 5.74 du nouveau Code civil, qui permet, dans des conditions bien définies, l'intervention du tribunal dans les termes d'un contrat.

La manière dont l'article 5.74 du nouveau Code civil sera appliqué en pratique sera déterminée par la jurisprudence dans les années à venir.

2. Possibilité et importance d'inclure une dérogation contractuelle ?

L'article 5.74,5° du nouveau Code civil prévoit explicitement que la clause d´imprévision ne peut être appliquée si elle est exclue contractuellement. Cette exclusion contractuelle est réalisée en introduisant une clause dite de "hardship" dans le contrat.

L'intérêt d'introduire une telle clause dépend de votre position en tant qu'acteur immobilier.

Dans les baux, les propriétaires auront notamment intérêt à introduire une clause dite de "hardship" dans le contrat. Après tout, ils voudront éviter que les locataires invoquent un changement de circonstances à l'avenir pour réduire le loyer convenu. Il convient de noter que l'exclusion contractuelle de la doctrine de l’imprévision ne peut évidemment pas aller jusqu'à exclure l'application du droit du locataire commercial à la révision du loyer, étant donné le caractère obligatoire de la loi sur les baux commerciaux. 

Dans les contrats de construction, c'est souvent le maître de l’ouvrage qui a intérêt à exclure l'application de la doctrine de l’imprévision dans la convention. Après tout, le maître de l’ouvrage voudra éviter que le cocontractant n'invoque un changement de circonstances pour augmenter le prix convenu ou prolonger la période d'exécution (par exemple, un entrepreneur invoquant des circonstances extérieures qui font que certains matériaux sont plus chers ou ne sont disponibles que plus tard)

3. Des questions supplémentaires à ce sujet ?

Notre cabinet conseille ses clients dans la conclusion de contrats immobiliers (contrats d'entreprise, contrats de location et de promotion de la construction, contrats de vente). Elle assiste également ses clients pour les litiges qui peuvent survenir lors de l'exécution de ces contrats.

Pour plus d'informations à ce sujet : Jonas DERYCKERE (j.deryckere@athenalaw.be), Johannes SEEL (j.seel@athenalaw.be) et Michel VEELAERT (m.veelaert@athenalaw.be)